理想の住まいを手に入れる方法として、新築よりも価格を抑えつつ自分好みの空間を作れる「中古マンション購入＋リノベーション」が人気を集めています。しかし、いざ計画を進めようとしたとき、多くの人が直面するのが「資金調達をどうするか」という問題です。
結論から言うと、中古マンションの購入費用とリノベーション費用は、まとめて借り入れができる「リフォーム一体型住宅ローン（以下、一体型ローン）」を利用するのが有効な選択肢の一つです。
この記事では、中古マンション購入時に、住宅ローンとリフォームローンを別々に組む（分離型で組む）となぜ損をしてしまうのか、その理由と、一体型ローンを成功させるための秘訣を分かりやすく解説します。
中古マンションを購入してリノベーションをする際のローンの組み方は、大きく分けて2種類あります。
資金の使い道は同じですが、どちらを選ぶかによって、金利や返済期間、毎月の支払総額に数百万円単位の差が生まれる可能性があります。
リノベーション費用を別で「リフォームローン」として組むと損をしてしまう可能性があると言われるのには、明確な理由があります。
最大の理由は「金利の差」です。住宅ローンは不動産を担保にするため、変動金利であれば当社の実績では年0.3%〜1.0%台といった超低金利が適用されます。
一方、単独のリフォームローンは「無担保」が多く、金利は年2.0%〜5.0%程度と高めに設定されています。この金利差は、金融機関や審査結果によって異なります。
例： 借入額1,000万円（借入期間35年）を借りる場合、当社の試算では１％の金利差で最終的な総返済額に200万円前後もの差が生じます。
一般的なリフォームローンの返済期間は最長10年〜15年程度です。これに対し、一体型ローンは最長35年（一部ではそれ以上）の長期設定が可能です。期間を長く取れる分、毎月の返済額を無理のない金額に抑えることができます。
ローン契約には印紙代、事務手数料、保証料、登記費用などがかかります。分離型の場合これらが2回分発生しますが、一体型なら1本にまとまるため、コストも手間も最小限に抑えられます。
「住宅ローン控除」を受けるには「返済期間が10年以上」などの条件があります。分離型の場合、リフォームローンで期間を短く設定してしまうと控除対象外になるケースがありますが、一体型なら条件をクリアできる可能性が高くなります。ただし、住宅ローン控除の適用には他にも様々な要件がありますので、詳細は税理士や税務署にご確認ください。
このようにメリットの多い一体型ローンですが、利用にあたってはいくつかハードルが存在します。
一体型ローンの「事前審査にリフォームの見積もりが必要」という壁を乗り越えるには、物件探しと設計・見積もりを同時進行できるパートナーが不可欠です。
不動産仲介とリノベーション会社を別々にすると連携が間に合いません。物件探しの段階から、プロが内見に同行し、その場で費用の概算や構造の判断をしてくれる「ワンストップで対応できるリノベーション会社」を選ぶことが、成功の最大のカギとなります。
「一体型ローンを使って賢くリノベーションをしたいけれど、何から始めればいいか分からない…」
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