住宅ローンはいくら借りていい？“借りられる額”と“返せる額”の違い

2026.05.08

夢のマイホーム購入において、物件探しと同じくらい、あるいはそれ以上に重要なのが住宅ローンの資金計画です。ここで多くの人が融資最大の額が「金融機関が貸してくれる金額＝自分が無理なく返済できる金額」だと思い込んでしまうことがあります。

実は「借りられる額」と「返せる額」の間には、将来の生活を左右するほどの大きな開きがあります。この違いを曖昧にしたままローンを組むと、数年後に家計が苦しくなる可能性があります。今回は、住宅ローン計画のプロの視点から、後悔しないための返済計画の立て方を分かりやすく解説します。

「借りられる額」は金融機関の審査基準、「返せる額」はあなたの生活設計

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住宅ローンを検討する際、まずこの2つの言葉の定義を明確に分けて考えましょう。

金融機関が提示する「借りられる額（借入可能額）」とは

借りられる額とは、金融機関が「この条件なら、最悪の場合でも回収できるだろう」と判断した上限金額のことです。年収や勤続年数、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）などを元に機械的に算出されます。多くの金融機関では、年収の30〜40%程度を返済に回せると想定して審査しますが、これはあくまで金融機関側のリスク管理上のライン。皆さんの日々の暮らしのゆとりや、将来の楽しみを保証する数字ではありません。

あなたが決めるべき「返せる額（返済可能額）」とは

一方で、返せる額とは、毎月の生活費や将来の教育費、老後の備えをしっかり確保した上で、継続して無理なく返済を続けられる金額です。大きなポイントは、額面年収ではなく、税金や社会保険料が引かれた後の「手取り収入」をベースに考えること。金融機関の限界まで借りてしまうと、手取り収入の半分近くが返済に消えてしまい、生活が立ち行かなくなる懸念があります。

失敗しない「返せる額」を導き出す3つの客観的指標

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では、自分にとっての「返せる額」は具体的にどう計算すればよいのでしょうか。私が相談者に必ずお伝えしている3つの目安をご紹介します。

返済負担率は「手取りの20〜25%が目安」

金融機関は額面の35%といった高い数字を提示してきますが、無理なく返済するためには手取り収入の20〜25%以内が目安とされます。例えば、手取り月収が30万円のご家庭なら、返済額は6万円〜7.5万円程度が一つの目安となるでしょう。もし金融機関の審査上限まで借りてしまい、月々14万円の返済になったとしたら、残りの16万円で家族全員の生活費、教育費、貯金、マンションの管理費を賄わなければなりません。これがどれほど生活を圧迫するか、想像に難くありません。

年収倍率は「5〜7倍」を一つの目安に

物件価格が年収の何倍にあたるかを示す「年収倍率」も重要です。現在の低金利下では少し高めの設定も見受けられますが、安定した返済を考えるなら手取り年収の5〜7倍程度に収めるのが理想的とされています。

完済目標は「65歳」に設定する

多くのローンは80歳未満まで組めますが、現役を退く65歳以降に高額な返済を残すのは生活設計上リスクが高いです。年金生活に入った途端にローンが払えなくなる事態を防ぐため、65歳までの完済計画、または定年時に退職金に頼らず繰り上げ返済できるプランを立てるのが賢明な選択です。

見落とし厳禁！ローン返済以外に消えていく「住まいのお金」

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家は買って終わりではありません。むしろ、住み始めてからかかるお金こそが、返済計画を狂わせる原因になります。

マンション特有の維持費・修繕費

マンションの場合、ローンとは別に「管理費」や「修繕積立金」が毎月かかります。これらは10年、20年と経過するごとに値上がりするケースがほとんどです。駐車代なども含めると、30年間で2,000万円近い出費になることも珍しくありません。戸建ての場合も、外壁や屋根のメンテナンス費用として、月々数万円ずつの積み立てが不可欠です。